Enero 2020 → Enero 2026
Incremento de 3,959% según Índice de Contratos de Locación (Legal)
Incremento de 3,517% según IPC oficial INDEC
Devaluación del 1,579% en 5 años (Dic 2020 → Dic 2025)
Desaceleración vs 117.8% (2024) y 211.4% (2023)
Nota sobre valor base: Se utiliza un alquiler hipotético de $15,000 ARS para Enero 2020 (cercano a centro de Mar del Plata en ese período). El resultado debe adaptarse al alquiler actual de tu contrato.
Aplicar solo el índice ICL (método legal anterior a Dic 2023)
Aplicar inflación acumulada oficial INDEC 2020-2025
40% ICL + 60% Inflación (ponderación equilibrada)
25% sugerido por Colegio de Martilleros (Verano 2026)
| Variable | Enero 2020 | Enero 2026 | Impacto | Peso | Justificación |
|---|---|---|---|---|---|
| ICL | 1.00 | 40.59 | 40.59x | 40% | Índice legal obligatorio bajo Ley 27.551. Combina inflación (50%) + evolución salarial (50%). Desfasaje de 2 meses refleja capacidad adquisitiva real del inquilino. |
| Inflación IPC | Base 100 | 3,516.58% | 35.17x | 60% | Mide aumento directo de costos operativos: servicios (agua, gas, electricidad), impuestos inmobiliarios, mantenimiento. Mayor precisión que ICL algunos períodos por desincorporación salarial. |
| Dólar Oficial | $89.87 | $1,463.14 | 1,579% | Context | Afecta costos de importación de materiales para reparaciones, servicios, expensas. Devaluación sostenida refleja pérdida de poder adquisitivo del peso. Contextualiza competencia con alquileres en dólares (propiedades premium). |
| Mercado Local | N/A | $470k/sem* | Referencia | Valid. | Colegio de Martilleros Mar del Plata sugiere 25% para temporada 2026. Nuevos contratos se pactan por libre negociación (2-3 años, IPC trimestral/cuatrimestral). *2 ambientes, por semana, temporada. |
| Costos Operativos | Base 100 | ~3,500% | Crítico | Critic | Expensas, impuestos (ABL, contribuciones), servicios (agua, gas, electricidad, internet) se ajustan por inflación mensual/trimestral. Propietario debe cubrir estos costos crecientes para mantener rentabilidad real. |
| Política Monetaria | Inflación alta | Estabilización | Favorable | Fav. | Inflación 2025 de 29.6% vs 117.8% (2024) y 211.4% (2023). Desaceleración sostenida permite ajustes más moderados sin riesgo de pérdida total de rentabilidad. Ambiente macroeconómico más predecible. |
Valor Enero 2020: 1.00 | Valor Enero 2026: 40.59 | Factor: 40.59x
El ICL es el índice legal obligatorio que fue utilizado hasta diciembre de 2023 bajo la Ley de Alquileres 27.551. Se calcula como promedio entre inflación (50%) y evolución salarial (50%), con un desfasaje de 2 meses respecto a los datos actuales. Esto significa que un ajuste en enero refleja datos de inflación y salarios de noviembre anterior.
¿Por qué se considera? Representa la capacidad teórica de pago del inquilino, considerando tanto el aumento de precios como el crecimiento (real o esperado) de ingresos salariales.
Período: Enero 2020 - Enero 2026 | Acumulado: 3,516.58% | Factor: 35.17x
La inflación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) es la medida oficial publicada por INDEC que refleja el aumento real de precios de bienes y servicios. Para alquileres, esta es la métrica más directa para ajustar costos operativos que el propietario debe afrontar.
¿Por qué se considera? Los costos operativos reales (servicios, impuestos, mantenimiento) aumentan con la inflación. Un propietario debe actualizar el alquiler al menos en inflación para mantener rentabilidad real (no nominal).
Dic 2020: $89.87 | Dic 2024: $1,060.28 | Dic 2025: $1,463.14 | Cambio 2024-2025: +38%
La devaluación acumulada del peso es del 1,579% en 5 años. Este fenómeno afecta indirectamente los alquileres porque aumenta los costos de importación de materiales para reparaciones y servicios. En Mar del Plata, algunas propiedades premium se alquilan en dólares, lo que contextualiza la competencia de mercado.
¿Por qué se considera? La devaluación explica por qué los costos locales (en pesos) aumentan más rápido que la inflación interna pura, al sumarle el efecto de encarecimiento de importaciones e insumos con precio internacional.
Nuevos contratos 2025: Se pactan por libre negociación, 2 años, con ajustes cada 3-4 meses por IPC (no por ICL). Esto genera una brecha respecto a contratos antiguos.
Desaceleración ICL: Agosto 2025 registró ICL interanual de 55.67%, el más bajo en 40 meses. Caída del 135% desde comienzos de 2025.
¿Por qué se considera? El mercado actual permite ajustes moderados sin riesgo de desocupación. La tendencia de estabilización macroeconómica favorece acuerdos más equilibrados que durante el vértigo inflacionario 2022-2024.
Incremento sugerido: +37.4% sobre el alquiler de enero 2025
Este valor representa un balance equitativo entre:
Alternativas contextuales:
• Si buscas máxima competencia de mercado (atraer nuevos inquilinos, competir con destinos internacionales): aplica 25% ($18,750) como sugieren Martilleros.
• Si buscas máxima protección de rentabilidad: aplica ICL puro ($608,850), aunque con riesgo de desocupación en contexto actual.